时间: 2024-10-22 18:01:49 | 作者: 通风柜
住宅小区不仅是居民生活居住的基本单元，也是基层社会治理的基本单元，小区治理水平直接影响居民生活品质、关系居民幸福指数。而物业服务企业则属于基层治理体系的“神经末梢”，承担了基层治理的部分职能。然而当今社会，居民与物业的矛盾却有愈演愈烈的趋势，比如物业收费标准不透明，乱收费；部分业主不愿意缴纳物业费；社区物业采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费；物业私自将小区车库外租；电梯等公共设施损坏无人修理等等。住户和物业企业互相埋怨，本应和谐友爱的居民小区，变得怨声载道。
此前，一家机构对于“是否支持取消物业”进行了一项问卷调查。根据2万份业主意见采集样本反馈显示，赞成取消物业的人数比例高达86%。其中有63%的业主对自家所在小区的物业服务不满意，有21%的业主觉得应立即取消物业，直接由业主成立业委会自主管理，仅有14%的业主明确说反对取消物业。那么，面对如此激烈的业主与物业的矛盾，我们除了发泄不满，又该如何用法律的武器维护自己的合法权益呢？在今天的法律知识小课堂里，就向大家介绍一些有关小区善治的法律知识。
2021年1月1日起实施的《民法典》完善了小区治理和业主自治机制，优化了业主与物业服务企业之间权利义务的配置，规范了物业服务企业的管理行为，更好的保障业主合法权益。
《民法典》第284条明确规定，业主能自行管理建筑物及其附属设施，也能委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建筑设计企业聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。由此可见，业主可以自主决定是不是选择、取消、更换物业服务，但这需要全体业主的2/3共同参与表决，并且要超过一半的人同意方能决定。
对于物业服务企业和业主双方应尽的义务，《民法典》第285条、286条、942条、944条也作出相应规定。物业服务企业应当依合同规定管理小区（包括妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，采取合理措施制止物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律和法规的行为等管理义务），接受业主监督，及时答复业主对物业服务情况提出的询问，并执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极努力配合开展相关工作。而业主对物业服务企业履行上述义务负有配合义务，且在物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。但物业服务企业也应当使用合法手段催收物业费，《民法典》第944条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
广受大众关注的车库、电梯等公共设施的管理、使用以及共有部分收入分配问题，《民法典》第276条、281条、282条也作出了相应规定。第276条规定，建筑区划内，规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，能够适用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。第282条规定，建筑设计企业、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
另外，针对近年来频发的高空抛物事件，民法典专门明晰了高空抛物的责任承担，守护居民“头顶上的安全”。《民法典》第1254条命令禁止从建筑物中抛掷物品。并对侵权责任的承担作出明确界定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够验证自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。除此之外，第1254条还明确物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。同时，公安机关也应当依法及时调查，查清责任人，让高空抛物“无所遁形”。
《民法典》被誉为“社会生活的百科全书”，在此呼吁大家学好用好《民法典》，在生活中自觉遵守，依法维护自己的合法权益，共同创造一个安全美好的居住环境，让《民法典》守护我们的小区生活。
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