金山网讯 房屋专项维修资金被称为房屋的“养老金”，由业主共同交存，用于物业共用部位、物业共用设施设备在保修期满后的维修和更新、改造。从镇江市物业管理中心传出消息，经2024年3月28日第37次市政府常务会议讨论通过，我市对《镇江市市区住宅专项维修资金管理办法》部分条款予以修改，并延长有效期至2029年5月31日。
据介绍，《镇江市市区住宅专项维修资金管理办法》由镇江市人民政府于2018年12月26日发布实施。近年来，随着《中华人民共和国民法典》《镇江市住宅物业管理条例》等法律和法规的制订，镇江高新区成立等行政区划的调整和更名，原《管理办法》的部分条款需做修改或者删除，以便落实上位法的精神和原则，符合行政区划变更的实际。
其中，最突出的变化是“使用申请条件”落实了“双三分之二表决”“双过半同意”原则。修订后的《管理办法》第十三条第一款规定：使用住宅专项维修资金须经列支范围内专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，由业主委员会在任期内执行。
第十三条第二款规定：维修资金的使用，也可根据维修涉及利害关系的物业管理区域，以幢或者单元为单位区分所有，经维修利害关系范围内专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。
统筹维修资金还新增了筹集渠道。《管理办法》第十一条规定，物业管理区域内统筹维修资金筹集渠道还包括：维修资金增值收益扣除业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要管理费用的剩余部分。
住宅小区内的住宅、非住宅业主，应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的标准为本市住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。
市住房和城乡建设行政主任部门应该依据本市住宅建筑安装工程建设价格的市场变动情况，适时调整并公布维修资金的交存数额。
维修资金首期交存由开发建筑设计企业代收代交。建筑设计企业应当在房屋所有权首次登记前，按照建筑物总面积和交存标准向市、县级市（区）物业管理主管部门指定的住宅专项维修资金管理机构统一交存。物业交付时，建设单位理应当按照专有部分面积以及同一交存标准向业主收取。开发建筑设计企业不得向业主超标准收取维修资金，也不得收取手续费等额外费用。
业主在本办法施行后仍未交存维修资金的，应当按照所在地同期同类住宅首期交存标准交存。
在已经设立维修资金账户的物业管理区域，业主维修资金分户账资金余额不足首期交存金额百分之三十的，应当及时续交。
业主大会成立前，业主应当按照首次交存标准续交；业主大会成立后，由业主大会决定续交方案。
住宅物业交付后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
《江苏省物业管理条例》施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位理应当在交付使用前按照规定交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域维修资金管理。
（四）二次供水水泵运行中断的，但由专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；
（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
使用维修资金，一般单项维修费用在八千元以上的，应当经过维修资金管理部门审计并且向业主公开审计结果；应急单项维修费用在五千元以上的，应当经过维修资金管理部门审计并且按照规定向业主公示审计结果。
（一）依法应当由建筑设计企业或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
维修资金管理部门、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位维修资金管理部门应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并通过专户管理银行人工或者自助查询等方式向业主公布下列情况：
（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
维修资金管理部门应当提高信息化管理上的水准，建立维修资金对账电子查询平台。业主有权查询本人的维修资金结存情况。
业主、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位对核对、查询或者公布情况有异议的，能要求维修资金管理部门、专户管理银行复核。（夏保华 方良龙）
